困境反转下的“地产股”(第3/3 页)

利发展实现签约金额3351.53 亿元，同比增长4.70%，签约面积1918.59 万平方米，同比减少0.10%；签约销售均价达1.75 万元/平米；新增容积率面积654万平方米，总获取成本1082亿元，平均楼面价1.65万元/平米，其中38个核心城市拓展金额占比99%。

前三季度，保利发展新开工面积1070万平方米，同比下降38.7%；竣工面积2809万平方米，同比增长21.3%。截止2023年三季度，保利发展合同负债4463.82 亿元，环比微增46.13亿元。

综上，从保利发展的最新业绩数据来看，保利发展营收与利润保持增长，三季度结转项目毛利率有所下降。资产负债率为76%，相较于年初有所下降；资金回笼率达到了99%，在手资金还是蛮平稳的。同时，保利发展的签约金额稳中有升。整体来看，保利发展还是不错的。

四、风险提示

影响房地产的因素太多了，若后续楼市修复程度及节奏低于预期，消费释放持续性不足，行业恢复不及预期，政策放松不及预期，公司销售恢复不及预期等等都会给公司的经营及股价造成冲击。

五、估值思路

地产股适合用PB估值，一般认为PB当前分位点小于20%为低估。

截止11月30日收盘，中国海外发展PB为0.402，PB当前分位点为0.20%；新城控股PB为0.472，PB当前分位点为1.60%；

万科PB为0.551，PB当前分位点为0.17%；保利发展PB为0.629，PB当前分位点为0%。综合来看，目前这四只地产股都处于历史相对低估区域。

六、总结

通过复盘，我们确定了当初地产股投资的逻辑还在的。

从行业现状来看，政策持续发力，但是从市场数据来看，恢复得不是很好，各线城市走势基本一致，不过截止到目前，新房成交环比有所增长。

目前全国土地成交面积同比下降，成交溢价率环比也在下降；截止到今年10月，全国房屋新开工同比降幅扩大，竣工面积同比升幅收敛。

从单独的公司来看，中国海外发展（港股，目前只公布了半年报）与万科A的业绩还在下滑；

新城控股净利润虽然还在下滑，但营收实现正增长了；

保利发展目前营收与净利润都是正增长。

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